13 agosto 2010 18:08 Comprare casa: attenti alle PEEP! (prima parte)

Acquistare casa è tra gli eventi più importanti della nostra vita. Vorrei raccontarvi la mia disavventura con lo scopo di mettervi in guardia su cosa potrebbe accadere. Se questo un domani risulterà utile anche ad uno solo di voi, significherà che questo blog è andato già oltre le sue aspettative.

Riporterò la mia esperienza, cercherò di essere breve per non annoiarvi e non farò nomi per non violare la privacy di nessuno.

Cominciamo.
Quanti di voi sanno cos’è un’area PEEP? Credo pochissimi poichè non acquistiamo case tutti i giorni.
Qualche anno fa, io e la mia fidanzata abbiamo deciso di acquistare un’appartamento; ci siamo quindi rivolti ad un’Agenzia Immobiliare e, trovata la casa, abbiamo fatto il compromesso presso un notaio.
Dopo alcuni mesi, prossimi ormai al rogito e quindi alla consegna dell’abitazione, per caso prendiamo parte ad una discussione e veniamo a conoscenza del significato delle aree PEEP: decidiamo di verificare se la cosa potesse riguardarci. Ci informiamo bene e scopriamo che quella casa era in edilizia convenzionata, cioè aveva un prezzo imposto dal Comune, molto inferiore al valore di mercato allo scopo di favorire persone poco abbienti!! Il Comune l’aveva infatti venduta a quel prezzo ai proprietari in base ad una (discutibile) graduatoria col vincolo di rivenderla alla stessa cifra (più rivalutazioni ISTAT). Voglio dire che al momento del compromesso, presso il notaio, sia il dipendente dello studio notarile che leggeva l’atto, sia l’Agenzia, sia il proprietario hanno omesso di dirci che si trattava di zona PEEP, pur avendolo scritto sul compromesso.

In definitiva stavamo pagando il doppio di quello che avremmo dovuto; se un domani l’avessimo voluta rivendere, rispettando la legge, ci avremmo rimesso da subito il 50%!!

La prima scorrettezza è stata quella dell’agenzia immobiliare: non ci ha avvisati di nulla. Ma questi campano con la percentuale sul prezzo di vendita per cui è da ingenui aspettarsi onestà.
La seconda scorrettezza è stata quella del proprietario che non ci ha detto niente ed ha finto di cadere dalle nuvole sino alla fine, a cosa ormai scoperta. Accidenti, ti pare normale il fatto che stai vendendo una casa a 20 quando appena un paio d’anni prima l’hai pagata 10??? Ti pare normale? Troppo facile guadagnare così, piacerebbe a tutti!
La terza, la più grave, è stata la negligenza del notaio. E’ vero che sul documento redatto c’era scritto ‘PEEP’ ma prima di tutto bisogna sapere cos’è: non mi sarebbe comunque mai venuto in mente di chiederne il significato poichè il documento è pieno di altri paroloni… ne evete mai letto uno?? Riferimenti ad articoli legislativi, repertorio n° 123, mappale A, particella 8, subalterno 44, ecc. ecc. Immaginate qualche pagina così letta rapidamente dal notaio… a stento sono riuscito a distinguere il mio nome e l’indirizzo della casa che stavo acquistando!

Sottolineo che il notaio lo sceglie e lo paga il compratore, quindi io, pertanto mi aspettavo facesse i miei interessi. Credevo di essere in una botte di ferro, se il “mio” notaio ha approvato il tutto e non ha segnalato nessuna anomalia significa che questa compravendita è senz’altro in regola. Non è questo il lavoro del notaio?

Concludendo, svelata la faccenda, ci siamo ritrovati con quale decina di migliaia di euro in meno poichè alla firma del compromesso avevamo ovviamente versato un anticipo per l’acquisto e saldato anche il conto con l’agenzia immobiliare.
Senza soldi e senza casa.

PS:
Per completezza di informazione aggiungo che di aree PEEP ne esistono di varie tipologie, per cui se vi capita fatevi sempre consegnare copia della “convenzione”, è un vostro diritto. Le più diffuse sono quelle in cui, trascorsi 99 anni, la casa potrebbe ritornare di proprietà del Comune.
In seguito, cercando nuovamente casa da zero e ormai da esperto PEEP, mi sono accorto che spesso e volentieri i proprietari di queste abitazioni tendono a specularci rivendendole sì al prezzo agevolato ma chiedendo pure un extra, ovviamente in nero.

[ Link alla Prima, Seconda, Terza e Quarta parte ]

51 risposte a Comprare casa: attenti alle PEEP! (prima parte)

  1. fpsoft scrive:

    Complimenti per l’articolo. Il problema principale delle aree Peep in diritto di superficie di 99 anni non è tanto quello che dopo 99 anni l’immobile torna al Comune (l’immobile peep – notoriamente costruito in economia – non dura 99 anni) ma appunto i limiti al prezzo di rivendita. Peraltro, per la compravendita le strade sono 2: o sul rogito si scrive l’intero importo (superiore a quello convenzionato) ma il venditore si esporrebbe a causa civile per la restituzione della somma in eccesso, oppure la somma in eccesso la si da’ in nero (ancora peggio perché si rischia il penale in caso di indagine da parte della Finanza e multe salatissime). Va detto che con la bolla immobiliare il prezzo convenzionato (che anni fa era intorno al 15% in meno del prezzo di mercato) è ora diventato 1/4 del prezzo di mercato. Bisogna valutare se il comune consente la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e se, in tal caso, abolisce anche tutti i vincoli (non è detto).

  2. Roberto scrive:

    Grazie per la precisazione.
    Non mi ero volutamente soffermato sulla cosa per non allungare troppo l’altricolo.
    Ma non ci sono riuscito lo stesso! 😉

  3. paulina scrive:

    Per caso navigando mi sono imbattuta in questo articolo.Siamo una coppia in cerca di un appartamento;ne abbiamo individuato uno di nostro interesse proprio in zona peep.
    Per ora stiamo tenendo l’agenzia in stand-by ma visto che ha sorvolato sull’argomento a chi possiamo rivolgerci per avere tutte le informazioni necessarie?E soprattutto di cosa dobbiamo informarci?Grazie Paulina e Davide

    • Roberto scrive:

      Ci siamo rivolti per una prima consulenza gratuita all’avvocato dell’UPPI (http://www.uppi.it) il quale ci ha detto di chiedere copia della convenzione al notaio. Ma noi avevamo già firmato il compromesso.
      Nel vostro caso secondo me la strada giusta è pretendere copia della convenzione dall’agenzia che, se non già in possesso, provvederà a chiederla al proprietario dell’immobile.
      Infine, se arriverete alla firma del compromesso dal notaio, posso consigliarvi di chiedere anche a lui, per ulteriore sicurezza, spiegazioni su cosa comporta quel tipo di area PEEP (la convenzione è composta di tante pagine non facilmente comprensibili per chi non è del mestiere).

  4. Andrea Camillini scrive:

    Salve Sig. fpsoft

    Lei ha scritto “o sul rogito si scrive l’intero importo (superiore a quello convenzionato) ma il venditore si esporrebbe a causa civile per la restituzione della somma in eccesso”

    Cosa vuol dire ? Potrebbe spiegare meglio ?

    Saluti

  5. Michele scrive:

    Probabilmente riportare l’importo SUPERIORE al prezzo convenzionato significa non rispettare le norme redatte dal comune stesso in fase di crazione della zona peep.
    Sto aiutando mia madre nell’acquisto di un appartamento in zona peep. Tale appartamento ha 3 anni di vita ed il proprietario per venderlo DEVE chiedere il permesso alla giunta comunale. Inoltre, il prezzo dovrebbe essere deciso sempre dalla giunta. Al massimo si può fare la proposta alla giunta motivandone l’importo interessato.
    Se tizio ha speso 10 ed ora vende a 20, questo comune, in base alla norma redatta dal comune, potrebbe chiedergli di risarcire il compratore e prenderebbe una multona inimmaginabile.

  6. luigi borghi scrive:

    buona sera anche io mi trovo in queste condizioni, giorni fa ho presentato una proposta di acquisto per un negozio, naturalmente l’agenzia non ha minimamente accennato che tale negozio era in regime di proprietà superficiaria, tanto che nel rigo della stessa proposta, che descrive la proprietà risulta esclusivamente il nome della società venditrice. Ora chiedo cortesemente, se tale omissione ( di tipo di proprietà) può inefficiare tale atto con relativa restituzione del deposito versato? Ringrazio anticipatamente per cortesi suggerimenti

  7. Roberto scrive:

    Salve, premetto che non sono un esperto in materia né posso ancora basarmi su una sentenza del giudice poichè ancora in attesa (vedere articolo successivo).
    Molto probabilmente avrà diritto a riavere i suoi soldi e penso che l’agenzia non farà storie data la loro evidente negligenza. Non so dirle se in questo caso può addirittura pretendere il doppio della caparra versata, come rimborso.
    Le consiglio di informarsi presso un ufficio UPPI: troverà un avvocato specializzato in materia immobiliare che le fornirà consulenza gratuita. Io ho fatto così.
    Di certo le sconsiglio vivamente di arrivare alla denuncia perchè la legge italiana si sa, ha i suoi tempi. Sto aspettando la sentenza da ben 4 anni.

  8. ennio scrive:

    C’è una responsabilità oggettiva dell’agenzia che si evince dall’art. 1759 C.C.
    “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”
    Nella fattispecie l’Agenzia non può ignorare o non sapere una situazione di tale importanza per l’acquirente.

    ……..comunque regola fondamentale nei rapporti con agenzie: Mai sottoscrivere proposte di acquisto prima di aver fatto visionare tutta la documentazione da un esperto consulente di propria fiducia !!!!!!

  9. Roberto scrive:

    Ennio, mi sembra giusto… se no a che serve l’agenzia? Sarei contento ci andassero di mezzo anche loro. Lo sarei ancora di più se ci rimettesse pure il notaio: negligenza ancora più grossa la sua! Il suo mestiere, superpagato, è proprio garantire la correttezza della compravendita.
    Comunque manca, finalmente, soltanto un mese alla sentenza del tribunale!

  10. Luigi scrive:

    Buongiorno a tutti,

    scusate il mio dubbio ma a seguito sentenza 13006 della corte di cassazione il vincolo del prezzo di vendita (stabilito dal comune) vale solo nella vendita da costuttore a privato (e quindi non da privato a privato)

    oppure sono mal informato?

  11. Roberto scrive:

    Luigi, onestamente non lo so e mi auguro tu stia sbagliando.
    A fine settembre ci sarà finalmente la sentenza e vi farò sapere.

    • gloria scrive:

      Buongiorno Roberto, allora la sentenza com’è andata? Chiaramente sono interessata all’argomento e aggiungerei…PURTROPPO! Nel giugno 2010 abbiamo fatto compromesso, non da notaio ma presso agenzia e registrato all’ufficio delle entrate, per un appartamento a 160mila eu. Abbiamo richiesto mutuo e la banca ha valutato l’immobile 75mila eu! E’ solo così che abbiamo scoperto che si trattava di PEEP e inoltre il condominio è anche privo di agibilità! Inutile dire comportamento di proprietario e agenzia…inizialmente dicevano che le cose non stavano così, poi è calato il mutismo…abbiamo cercato accordo, ma figuriamoci!Nel contempo abbiamo rimandato matrimonio e li abbiamo citati in giudizio…la prima udienza è fissata per il primo giugno. Comunque il Comune non ha preso nessun accordo con condomini, nè rivisto i parametri di vendita relativi al prezzo dell’immobile…il mio avvocato e i legali della banca mi avevano parlato di qualcosa emanato nel luglio 2011, ma prevedeva un accordo tra comune e proprietari, ma se questo non c’era…
      grazie

      • Roberto scrive:

        Ciao, vedi in alto nel menù “PEEP tales”… ci sono le parti seguenti della mia disavventura compresa l’ultima, la sentenza che non sto qui a ripetere.
        Buona fortuna!

  12. fpsoft scrive:

    Per Luigi: una sentenza non è legge, è solo un “precedente”. Se non ricordo male pero’ la sentenza non si applicava alle convenzioni basate sulla 865/71 ma solo sulle Bucalossi (sto andando a memoria). In ogni caso nel recente decreto sviluppo è presente la possibilità di abolire i vincoli del prezzo pagando un corrispettivo:

    http://www.finanzaonline.com/forum/immobiliare/1325958-edilizia-convenzionata-legge-106-2011-possibilita-di-eliminazione-vincoli-prezzo.html

  13. Luigi scrive:

    Leggendo su internet mi stanno venendo parecchi dubbi poichè dovrei acquistare un appartamento in zona peep e l’agente immobiliare mi dice che il prezzo commerciale concordato e indicato nel rogito sarà diverso da quello indicato dal comune. Potrei avere problemi in futuro?

    Mi sembra che ci siano diverse interpretazioni in materia……..

  14. fpsoft scrive:

    Se paghi più del prezzo indicato dal comune e dichiari nel rogito quanto pagato realmente e lo paghi in modalità tracciabile (no nero) non dovresti avere alcun problema, anzi, potresti poi intentare causa civile verso il venditore per la restituzione della somma in eccesso pagata rispetto al prezzo convenzionato. L’importante è sempre non fare il nero, altrimenti sono guai seri (ed i controlli della finanza ci sono).

    Potresti avere problemi nell’ottenimento di un eventuale mutuo, in quanto la banca – se diligente – non dovrebbe finanziare più del valore indicato dal comune.

    • daniele dedda scrive:

      Salve,
      io ho acquistato un appartamento a Roma in area PEEP nel 2014, ma nessuno ( notaio,agenzia e venditore) penso abbiano rispettato i vincoli del prezzo massimo, in quanto me l’hanno fatta pagare a prezzo pieno. Adesso a causa della sentenza della cassazione del 2016 il comune di roma impone di pagare l’affrancazione (circa 15000/20000 euro) nel caso in cui la volessi rivendere a prezzo di mercato. Questa cosa mi sembra alquanto ingiusta in quanto io la casa già l’ho pagata a prezzo pieno e quindi l’affrancazione l’avrebbe dovuta fare il venditore e non noi.
      Cosa Posso Fare?
      Saluti

  15. roberto scrive:

    ho acquistato una casa di proprietà in zona peep, è sorto un problema la coop che mi ha costruito l’edifcio aveva acquistato con rogito i terreni dove costruire ad un prezzo prefissato poi è successo che il comune ha acquistato altri terreni per la zona peep ma alcuni proprietari di questi terreni hanno preteso un prezzo più alto di vendita sono andati in causa con il comune e la sentenza ha dato ragione ai proprietari dei terreni, ed il comune è stato costretto ad un ulteriore esborso… E la loro pensata è stata di spalmare le spese subite su tutta l’area peep anche nella zona che non riguardava questi due terreni e obbligando le varie coop che stavano costruendo e in alcuni casi avvevano già venduto le case a pagare la differenza, nel mio caso la soc. coop ha rifiutato di pagare questa differenza in più e sono in causa da 2 anni con il comune.Intanto il comune pretende dai nuovi proprietari la somma dovuta circa 8.000,00 euro propensi addirittura a dilazionare i pagamenti… le mie domande sono possono spalmare il debito su tutta l’area peep se questo debito è riferito ad una parte dell’area dove la mia soc coop non ha acquistato il terreno ? e poi possono chiedere un pagamento quando c’e’ una causa in atto??? grazie

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